Metro, demiryolu ve karayolu projelerinin şekillendirdiği yeni koridorlar hem konutta hem de arsa ve arazi yatırımında İstanbul’un değer haritasını değiştiriyor.
Altın Emlak Global Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, ulaşım projelerinin gayrimenkul değerleri üzerindeki etkisine dikkat çekerek, “Bir bölgenin yatırım potansiyelini artık yalnızca merkeze olan mesafesiyle değerlendirmek mümkün değil. Ulaşım ağlarına, havalimanlarına, sanayi ve istihdam merkezlerine erişim süresi çok daha belirleyici hale geldi. Ancak açıklanan her proje otomatik olarak değer artışı anlamına gelmiyor. Projenin gerçekleşme düzeyi, istasyon ve bağlantı noktaları ile bölgenin imar yapısı birlikte değerlendirilmelidir” dedi.
HAVALİMANI VE METRO ARNAVUTKÖY’Ü ÖNE ÇIKARIYOR
Gayrettepe–İstanbul Havalimanı–Halkalı Metro Projesi’nin Halkalı–Arnavutköy etabının hizmete açılması, Arnavutköy’ün ulaşılabilirliğini önemli ölçüde artırdı. İstanbul Havalimanı çevresinde oluşan istihdam, metro bağlantısı ve yeni ticari faaliyetler; Arnavutköy, Taşoluk ve bağlantılı gelişim bölgelerinde konut ve ticari gayrimenkul talebini destekliyor.
Özelmacıklı, “Arnavutköy’de metroya ve mevcut yerleşim alanlarına erişebilen bölgeler daha güçlü bir potansiyel taşıyor. Bununla birlikte yatırım kararları yalnızca Kanal İstanbul veya Yenişehir beklentisine dayandırılmamalı; imar planları, su havzaları, kamulaştırma ve diğer kamu kısıtları parsel bazında incelenmeli” ifadelerini kullandı.
Halkalı–Ispartakule–Çerkezköy–Kapıkule demiryolu projesi, İstanbul’un batı yönündeki gelişimini destekleyen önemli yatırımlar arasında yer alıyor. Halkalı, Ispartakule ve Bahçeşehir’de konut ve ulaşım odaklı; Çatalca, Silivri, Çerkezköy ve Çorlu yönünde ise sanayi, üretim ve lojistik odaklı bir değerlenme potansiyeli bulunuyor.
Özelmacıklı, “Batı koridorunda ulaşım yatırımlarının yanı sıra sanayi ve lojistik faaliyetlerin İstanbul dışına doğru genişlemesi de gayrimenkul talebini etkiliyor. Çerkezköy ve Çorlu’daki üretim ve istihdam kapasitesi, Çatalca ve Silivri’de ise İstanbul’a yakınlık ve görece erişilebilir fiyatlar yatırımcıların ilgisini artırıyor” değerlendirmesinde bulundu.
PENDİK–KURTKÖY–TUZLA HATTINDA TALEP GÜÇLENİYOR
Anadolu Yakası’nda Pendik–Kurtköy–Tuzla hattı; Sabiha Gökçen Havalimanı, Marmaray, hızlı tren, TEM ve Kuzey Marmara Otoyolu bağlantılarıyla öne çıkıyor. Teknopark İstanbul, Tuzla’daki sanayi ve tersane bölgeleri ile çevredeki ticari faaliyetler, konut ve kiralama talebini destekliyor.
Kurtköy ve Yenişehir çevresinde konut ve kiralama pazarı, Tuzla’da ise konutun yanında ticari gayrimenkul, sanayi ve lojistik kullanımlar ön plana çıkıyor.
GEBZE–DARICA İSTANBUL’UN DOĞUDAKİ ALTERNATİFİ
İstanbul’un doğu çeperinde Gebze ve Darıca da güçlü bir yatırım koridoru oluşturuyor. Yapımı devam eden Gebze OSB–Darıca Sahil Metro Hattı’nın Darıca Sahili, Gebze Garı, kent merkezi ve organize sanayi bölgesi arasında doğrudan bağlantı sağlaması planlanıyor.
“Gebze ve Darıca’nın en önemli avantajı, gayrimenkul talebinin yalnızca gelecek beklentisine değil, mevcut üretim ve istihdama dayanmasıdır” diyen Özelmacıklı, metro hattının tamamlanmasıyla bölgedeki konut ve kiralama talebinin daha da güçlenebileceğini belirtti.
ARSA YATIRIMINDA UCUZLUK TEK BAŞINA YETERLİ DEĞİL
İstanbul çevresinde arsa ve arazi yatırımı açısından Arnavutköy, Çatalca, Silivri, Şile, Pendik–Tuzla çevresi ile Çerkezköy–Çorlu aksı yatırımcıların radarında bulunuyor. Ancak aynı ilçede, hatta aynı mahallede bulunan parseller arasında önemli değer ve kullanım farklılıkları olabiliyor.
Özelmacıklı, yatırımcıları şu sözlerle uyardı:
“Arsa yatırımında en ucuz yeri değil, geleceği ve kullanım kabiliyeti olan taşınmazı seçmek gerekiyor. Tapu niteliği, imar durumu, kadastro yolu, altyapı imkânları, parsel büyüklüğü ve geometrisi mutlaka araştırılmalı. Hisseli, yola cephesi bulunmayan veya yalnızca imar beklentisiyle pazarlanan taşınmazlarda çok daha dikkatli olunmalı.”
GERÇEKLEŞEN PROJE İLE SÖYLENTİ BİRBİRİNDEN AYRILMALI
Ulaşım yatırımları genel olarak erişilebilirliği artırarak gayrimenkul değerlerini destekliyor. Ancak projenin yalnızca açıklanması yeterli olmuyor. İhale ve finansman sürecinin tamamlanması, yapım çalışmalarının başlaması, istasyon konumlarının netleşmesi ve çevresindeki imar planlarının belirlenmesi gerekiyor.
Özelmacıklı, “Ulaşım projesine yakınlık kadar projeye gerçek erişim de önemli. Bir hattın bölgeden geçmesi, her taşınmazın aynı oranda değerleneceği anlamına gelmez. Yeni dönemde yatırımcıların fiyat artışı beklentisinin yanında kira talebini, satış kabiliyetini ve bölgenin gerçek kullanım ihtiyacını değerlendirmesi gerekiyor” dedi.
Gayrimenkul ve arsa yatırımında bölgesel dinamiklerin, planların ve hukuki durumun birlikte incelenmesi gerektiğini belirten Özelmacıklı, yatırımcıların karar vermeden önce Altın Emlak Global ve Altın Arsa temsilcilerinden profesyonel danışmanlık alabileceklerini ifade etti.